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恆業大夫

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Steven Lai 2017-09-15

問 >

想請問一下,一間唐樓地鋪有一自建閣,門口設於樓梯,多年前買時已有的,但圖則並沒有顯示。現時下層部分出租,部分自用,上層自建閣則全部自住。現在重建局正在計劃收樓,並分別查詢上層及下層的使用/租住情況,亦有政府人員問閣樓希望獲安置or賠償,並已提交閣樓住戶名單。在這情況,是否代表重建局將會分別按地鋪及閣樓(住宅)作賠償? 因自建閣沒有入則,多年來只收過一次市建局的封閉樓梯門口的要求(約十年前),但其後沒有再跟進,門口一直保留現況,期間只由拉門改為橫熨門。但同一街道已有多個相同情況的樓梯門口(拉門)被市建局多次發信而令業主封閉了,而本單位則自從改為橫熨門就再沒有入到封門的要求。 另外,如政府將會分別按本單位的閣樓及地鋪作賠償,閣樓業主所報的自住人數多寡會否影響賠償金額? 謝謝


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答 >

市建局在計算收購價時,不會就僭建或不符合《建築物條例》及批地條款而興建的建築物支付任何價值、補償或特惠津貼;至於舖位樓底高,或許對物業的市場價值有影響,市建局委托的測量師會在評估物業的市值時,予以適當的考慮。
閣樓門沒有再收到屋宇署的封門的要求,相信不在於推拉門改為橫趟,可能是屋宇署知道該物業已納入市建局的收購範圍而暫緩行動。
至於政府人員問閣樓住戶名單,可能是以「天台屋」的賠償或安置方案先作評估,安排有關住戶或可獲得「特惠金」或安置,一般來說住戶人數多寡是會影響賠償金額或安置安排,當然最終結果如何就睇市建局最後決定,畢竟上門查詢住戶的政府人員未必熟悉自建閣樓的問題。


Polly 2017-08-30

問 >

你好,家中長輩幾十年前買了一間鋪,起了一個閣樓以前是放貨物,後來用作自住,一直相安無事,直到最近忽然收到屋宇署來信說是違法,打電話去問,屋宇署回答要釘契,老人家住慣了不想搬,請問這情況可否用補地價之類的方法讓閣樓保留呢?謝謝!


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答 >

如要合法加建閣樓,先要知道該大廈有沒有剩餘地積比率,如有,先要取得屋宇署同意及批准,委任認可人士向屋宇署提交圖則、統籌工程及進行工程,但成本不菲。

現時閣樓在公用樓梯通道及或向街位置加開出入門口樓梯等,這些礙眼的門口,近年屋宇署都會逐步出信命令或通知業主更正,相信閣下的閣樓都是屬這一類;而在舖內樓梯上的加建閣樓則很少聽到有要求拆卸,除非被人投訴。

如收到屋宇署發出的"命令"都必需正視及盡快跟進,或可向署方建議其他解決方案,正常情況下都有充裕的時間給業主辦妥,如有充足理由亦可向署方申請延期。


粱先生 2016-11-04

問 >

你好,想請教如果地鋪入則閣圖有寫着"storage"這字,是不是只可做貨倉不可做生意。謝謝你的幫忙。


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答 >

因不知道該平面圖出處,所以資料可能未必可靠,最準確應該去屋宇署查該大廈之入伙紙(Occupation Permit),就知道該物業之用途。
閣樓用途是"storage",理論上當然是儲存貨物用途,除此之外,一般使用人都會自行用作寫字樓、陳列及做生意,作為支援地舖之用;這類閣樓很少會獨立分權租售,如果有獨立出入口或樓梯直達,要注意是否加建及改建。


Catherine 2016-04-06

問 >

舊年11月下旬,有買家同意以低價買入本人持有的村屋,天台有加建物及斜坡之政府命令,我們的協議是物業連ORDERS一起賣,但代理沒有將問題寫在臨約,只是寫在聲明書內(買賣雙方有簽名), 買家在LAND SEARCH內ORDERS旁簽名 - 買家同意及接受天台加建物及斜坡的問題,但沒有將ORDERS的字眼寫入去,買家簽約時同意接受所有問題而簽了正式合約,但律師因代理的疏漏而沒將問題寫入正式合約,我有將ORDERS問題及簽聲明書告訴師爺,他叫我向代理FAX聲明書給他,但代理不從,只聲稱這是他們的內部文件,簽約後的一個多月,她摧促我想提早成交(合約內的成交期為5個月),但因新住所未準備好,因此不能成事。到後來樓價不断下趺,買家反悔了就想踢契,以正式合約的內容(註明物業是好契)來踢契,說物業有壞契等等的理由。待呈交代理的聲明書,她又講同意、接受不等於要負責,要我維修好斜坡或提供勘測報告才願意成交之藉口,我聽講她同她的師爺講不想買呢個物業。其實簽約後,買家差不多日日來查看物業的環境,又叫兩個裝修師傅入屋三次,後來知道裝修費貴,就想以斜坡問題要我們留數萬元給她(她以為斜坡已維修好了,但上來睇樓有問我斜坡幾時會維修,我當時已答她不知道),到最後我才知買家是一個反反覆覆,一個完全不能信的人,做事極之小心,但做人做事都去到盡。此情況,她能踢契成功嗎?


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答 >

  如果該天台加建物及斜坡之政府命令,在簽署臨時買賣合約前都已在土地註冊處押記,買家並已在律師見證下簽署正式買賣合約,即表示買家已清楚知道該物業附帶有相關命令,買家以此作為踢契的理由成功機會很微,沒有買家及其代表律師不睇LAND SEARCH而簽約吧。

  反而是你們有沒有聲明相關命令之維修/清拆費用由那一方負責? 如果沒有聲明,那麼由賣方負責該命令的機會很高,惟買家都應該如期成交,只是賣方成交後都有手尾要跟。

  天台加建物較易處理,交樓前拆掉及報告屋宇署就可;反而是斜坡未必能在短期內解決;買方提出「留數萬元給她」是其中一個解決方案:通常做法是在成交樓價尾數扣起一個雙方協議好的款項,託管在買或賣方之代表律師行,待賣方正式完成該命令並向律師行提交証明,賣方便可全部取回該筆款項;如賣方不負責任唔整及失蹤,買方就可以動用這筆款項去整。

 


陸小姐 2015-07-09

問 >

前兩日透過中介地產介绍租左兩房、事後先知係商業鋪閣樓、現在想退租可以嗎?請問商鋪分租閣樓用作住宅合法嗎?


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答 >

     基本上, 擅自改變物業本身的法定用途就算是違法。

     要知道該閣樓是否自建、未得屋宇署核准之建築 或 本身是否有則合法閣樓; 如果是自建閣, 本身就是不合法; 不過, 將物業任何合法空間, 分間出租與他人, 卻是無違法的。

     如果是有則合法閣樓, 分層出租便沒有問題; 而多數閣樓之用途為貨倉、非住宅或商業用途, 少數有住宅用途。如果該閣樓用途是商業, 而閣下簽署之租約有註明閣下是作住宅之用, 就可以提出退租甚至要求賠償;  相反, 租約無注明用途, 提出退租就要更多充分理由, 未必一定成功。

     事實上, 閣下之遭遇在物業市場相當普遍, 例如現時在旺街舊式住宅大廈出現的「樓上舖」; 閣、一二樓之商業單位租與住宅; 甚至最近較受關注的工廈單位租給住宅及水貨客零售貨倉等, 都是隨處可見, 只是暫時未有人投訴, 未有相關政府部門執法。

     不過, 如果物業業主/使用人有充分理由, 可以向相關部門如地政總署申請臨時/永久更改物業用途, 並向政府作出補價; 例如有些工業用的地舖改作零售用途。


司徒先生 2015-03-30

問 >

本人賣出舖位前已收到消防處改善消防設施令,我方律師告知我要承擔該費用,但成交期還有十多日,而立案法團仍未就這事招標,因未知金額實難以商討,未知買家有否權踢契,及如何解決,盼早日賜覆,謝謝!


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答 >

  在簽署物業售出前收到有相關命令,如果未有在臨時/正式買賣合約時聲明由買方負責承擔該費用,那麼的確要由賣方負責。
  閣下可以與買方協議一筆款項,該筆款項雙方都認同足夠及多於支付該命令工程費用,在成交舖價扣起,託管在賣方律師行(要聲明「多除少補」),買方可以向律師行證明,取用該筆款項用以支付該命令工程費用至完成,如果有剩餘款項,賣方可以取回;這樣做可以免除賣方為已售出物業跟進「手尾」。
  如果買方證明賣方蓄意隱瞞該命令(簽署臨時買賣合約前在土地註冊處有該命令押記就不算隱瞞),買方可以以此為「踢契」的理由,而成功與否就要待官判。


shirley fung 2015-02-12

問 >

本人想問關於稅制的問題,我同先生都有一住宅物業,如果買一商場鋪的話,是否要再給雙倍印花税? 咁如果是同女兒聯名也要給雙倍嗎?借問哪一個做法會比較好,謝謝貴公司能早日回覆。


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答 >

現時購買非住宅物業包括商舖,都需要向政府繳交「雙倍印花税」即從價印花税第1標準稅率;除非獲豁免或另有規定,從價印花税第2標準稅率(即原有稅率)只適用於指定因素的住宅買賣(詳情可按這裡參考),所以即使閣下女兒未曾擁有物業而要購買商舖,都要繳交「雙倍印花税」。


bb 2014-05-30

問 >

你好,舖内經常跳總掣,原因不明,估計電力負荷過量,因有新租客,明顯跳掣密佐,若因滲漏水潮濕跳掣,影响生意,服務行業要用儀器,我能退租?能取回按金,我可怎做,?這是業主違約嗎?謝


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答 >

你們舖位的電錶有其他用戶共用?依閣下敘述,電力負荷過量可能是主要原因,不過最好找專業人士查核較好。
一般訂立的租約很少會寫到咁仔細,冇話點樣點樣就係邊個違約,但閣下的事件在舖位租務常有發生,應該是與業主相談解決方案,例如加大電力,安裝獨立電錶,整漏水等等;要去到退租及索償,除非業主遷就,或閣下有很充分理由及證據,否則都不容易辦到。


何生 2014-01-24

問 >

本人為創業新手,想開麵包店,聽聞開店店鋪需較大電量,大概需要多大呢?大電量的地鋪難找嗎?如在香港區開店,加大店鋪電量費用大概需多少?


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答 >

  如果直接在舖位設電焗爐製作麵包,的確需要較大的電量供應,至於要幾大,就要視乎舖位及廚房面積,焗爐數量而不同;早前我們受一個連鎖麵包集團委託搵舖,她們的要求大約1000平方呎舖位,需要電量為200AMP三相以上,如果電力稍為不足而有煤氣供應,也可以更改爐具類型而接受。

  如果舖位本身電量不足需要加大,首先要睇大廈/商場本身總電力有無"餘額",如有,要向大廈/商場之管理公司/立案法團申請,如批准(可能會唔批的),電力公司多數都無問題,亦以這個方案最簡單及不須特別的額外費用;如果大廈/商場本身總電力無"餘額"或者佢地唔批准比電,咁就麻煩多了,只有同電力公司申請由供電站直接拉電到舖位或到大廈/商場(唔一定批准),所需費用可能幾萬至數十萬計,費用由邊個出亦係頭痛問題。

  所以租舖前要查清楚才可簽署租約。


粱先生 2013-11-05

問 >

你好大夫,想請教如果續租給現租客,是否都要給予免租期?而通常是多少日?如果是剛完死約到生約,是否都是當作新租約,要給予免期(如要)?多謝。


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答 >

租約裡的免租期是租約的其中一個條件,沒有規定話要比或者比幾多日,同租金一樣,係傾番來的。租客行使續租權,應該都當作新租約,要重新簽訂及繳交印花稅;至於要不要再比免租期,咁就要睇原租約內有沒有提到,如果冇提,即係不用再比免租;如果租客續約租金符合業主心意甚至更好,交租又準時又盛,咁比幾日免租期有乜所謂。



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