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恒业大夫

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Steven Lai 2017-09-15

问 >

想请问一下,一间唐楼地铺有一自建阁,门口设于楼梯,多年前买时已有的,但图则并没有显示。现时下层部分出租,部分自用,上层自建阁则全部自住。现在重建局正在计划收楼,并分别查询上层及下层的使用/租住情况,亦有政府人员问阁楼希望获安置or赔偿,并已提交阁楼住户名单。在这情况,是否代表重建局将会分别按地铺及阁楼(住宅)作赔偿? 因自建阁没有入则,多年来只收过一次市建局的封闭楼梯门口的要求(约十年前),但其后没有再跟进,门口一直保留现况,期间只由拉门改为横熨门。但同一街道已有多个相同情况的楼梯门口(拉门)被市建局多次发信而令业主封闭了,而本单位则自从改为横熨门就再没有入到封门的要求。 另外,如政府将会分别按本单位的阁楼及地铺作赔偿,阁楼业主所报的自住人数多寡会否影响赔偿金额? 谢谢


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答 >

市建局在计算收购价时,不会就僭建或不符合《建筑物条例》及批地条款而兴建的建筑物支付任何价值、补偿或特惠津贴;至于舖位楼底高,或许对物业的市场价值有影响,市建局委托的测量师会在评估物业的市值时,予以适当的考虑。
阁楼门没有再收到屋宇署的封门的要求,相信不在于推拉门改为横趟,可能是屋宇署知道该物业已纳入市建局的收购范围而暂缓行动。
至于政府人员问阁楼住户名单,可能是以「天台屋」的赔偿或安置方案先作评估,安排有关住户或可获得「特惠金」或安置,一般来说住户人数多寡是会影响赔偿金额或安置安排,当然最终结果如何就睇市建局最后决定,毕竟上门查询住户的政府人员未必熟悉自建阁楼的问题。


Polly 2017-08-30

问 >

你好,家中长辈几十年前买了一间铺,起了一个阁楼以前是放货物,后来用作自住,一直相安无事,直到最近忽然收到屋宇署来信说是违法,打电话去问,屋宇署回答要钉契,老人家住惯了不想搬,请问这情况可否用补地价之类的方法让阁楼保留呢?谢谢!


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答 >

如要合法加建阁楼,先要知道该大厦有没有剩余地积比率,如有,先要取得屋宇署同意及批准,委任认可人士向屋宇署提交图则、统筹工程及进行工程,但成本不菲。

现时阁楼在公用楼梯通道及或向街位置加开出入门口楼梯等,这些碍眼的门口,近年屋宇署都会逐步出信命令或通知业主更正,相信阁下的阁楼都是属这一类;而在舖内楼梯上的加建阁楼则很少听到有要求拆卸,除非被人投诉。

如收到屋宇署发出的"命令"都必需正视及尽快跟进,或可向署方建议其他解决方案,正常情况下都有充裕的时间给业主办妥,如有充足理由亦可向署方申请延期。


粱先生 2016-11-04

问 >

你好,想请教如果地铺入则阁图有写着"storage"这字,是不是只可做货仓不可做生意。谢谢你的帮忙。


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答 >

因不知道该平面图出处,所以资料可能未必可靠,最准确应该去屋宇署查该大厦之入伙纸(Occupation Permit),就知道该物业之用途。
阁楼用途是"storage",理论上当然是储存货物用途,除此之外,一般使用人都会自行用作写字楼、陈列及做生意,作为支援地舖之用;这类阁楼很少会独立分权租售,如果有独立出入口或楼梯直达,要注意是否加建及改建。


Catherine 2016-04-06

问 >

旧年11月下旬,有买家同意以低价买入本人持有的村屋,天台有加建物及斜坡之政府命令,我们的协议是物业连ORDERS一起卖,但代理没有将问题写在临约,只是写在声明书内(买卖双方有签名), 买家在LAND SEARCH内ORDERS旁签名 - 买家同意及接受天台加建物及斜坡的问题,但没有将ORDERS的字眼写入去,买家签约时同意接受所有问题而签了正式合约,但律师因代理的疏漏而没将问题写入正式合约,我有将ORDERS问题及签声明书告诉师爷,他叫我向代理FAX声明书给他,但代理不从,只声称这是他们的内部文件,签约后的一个多月,她摧促我想提早成交(合约内的成交期为5个月),但因新住所未准备好,因此不能成事。到后来楼价不断下趺,买家反悔了就想踢契,以正式合约的内容(注明物业是好契)来踢契,说物业有坏契等等的理由。待呈交代理的声明书,她又讲同意、接受不等于要负责,要我维修好斜坡或提供勘测报告才愿意成交之借口,我听讲她同她的师爷讲不想买呢个物业。其实签约后,买家差不多日日来查看物业的环境,又叫两个装修师傅入屋三次,后来知道装修费贵,就想以斜坡问题要我们留数万元给她(她以为斜坡已维修好了,但上来睇楼有问我斜坡几时会维修,我当时已答她不知道),到最后我才知买家是一个反反覆覆,一个完全不能信的人,做事极之小心,但做人做事都去到尽。此情况,她能踢契成功吗?


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答 >

  如果该天台加建物及斜坡之政府命令,在签署临时买卖合约前都已在土地注册处押记,买家并已在律师见证下签署正式买卖合约,即表示买家已清楚知道该物业附带有相关命令,买家以此作为踢契的理由成功机会很微,没有买家及其代表律师不睇LAND SEARCH而签约吧。

  反而是你们有没有声明相关命令之维修/清拆费用由那一方负责? 如果没有声明,那么由卖方负责该命令的机会很高,惟买家都应该如期成交,只是卖方成交后都有手尾要跟。

  天台加建物较易处理,交楼前拆掉及报告屋宇署就可;反而是斜坡未必能在短期内解决;买方提出「留数万元给她」是其中一个解决方案:通常做法是在成交楼价尾数扣起一个双方协议好的款项,托管在买或卖方之代表律师行,待卖方正式完成该命令并向律师行提交证明,卖方便可全部取回该笔款项;如卖方不负责任唔整及失踪,买方就可以动用这笔款项去整。

 


陆小姐 2015-07-09

问 >

前两日透过中介地产介绍租左两房、事后先知系商业铺阁楼、现在想退租可以吗?请问商铺分租阁楼用作住宅合法吗?


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答 >

     基本上, 擅自改变物业本身的法定用途就算是违法。

     要知道该阁楼是否自建、未得屋宇署核准之建筑 或 本身是否有则合法阁楼; 如果是自建阁, 本身就是不合法; 不过, 将物业任何合法空间, 分间出租与他人, 却是无违法的。

     如果是有则合法阁楼, 分层出租便没有问题; 而多数阁楼之用途为货仓、非住宅或商业用途, 少数有住宅用途。如果该阁楼用途是商业, 而阁下签署之租约有注明阁下是作住宅之用, 就可以提出退租甚至要求赔偿;  相反, 租约无注明用途, 提出退租就要更多充分理由, 未必一定成功。

     事实上, 阁下之遭遇在物业市场相当普遍, 例如现时在旺街旧式住宅大厦出现的「楼上舖」; 阁、一二楼之商业单位租与住宅; 甚至最近较受关注的工厦单位租给住宅及水货客零售货仓等, 都是随处可见, 只是暂时未有人投诉, 未有相关政府部门执法。

     不过, 如果物业业主/使用人有充分理由, 可以向相关部门如地政总署申请临时/永久更改物业用途, 并向政府作出补价; 例如有些工业用的地舖改作零售用途。


司徒先生 2015-03-30

问 >

本人卖出舖位前已收到消防处改善消防设施令,我方律师告知我要承担该费用,但成交期还有十多日,而立案法团仍未就这事招标,因未知金额实难以商讨,未知买家有否权踢契,及如何解决,盼早日赐覆,谢谢!


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答 >

  在签署物业售出前收到有相关命令,如果未有在临时/正式买卖合约时声明由买方负责承担该费用,那么的确要由卖方负责。
  阁下可以与买方协议一笔款项,该笔款项双方都认同足够及多于支付该命令工程费用,在成交舖价扣起,托管在卖方律师行(要声明「多除少补」),买方可以向律师行证明,取用该笔款项用以支付该命令工程费用至完成,如果有剩余款项,卖方可以取回;这样做可以免除卖方为已售出物业跟进「手尾」。
  如果买方证明卖方蓄意隐瞒该命令(签署临时买卖合约前在土地注册处有该命令押记就不算隐瞒),买方可以以此为「踢契」的理由,而成功与否就要待官判。


shirley fung 2015-02-12

问 >

本人想问关于税制的问题,我同先生都有一住宅物业,如果买一商场铺的话,是否要再给双倍印花税? 咁如果是同女儿联名也要给双倍吗?借问哪一个做法会比较好,谢谢贵公司能早日回覆。


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答 >

现时购买非住宅物业包括商舖,都需要向政府缴交「双倍印花税」即从价印花税第1标准税率;除非获豁免或另有规定,从价印花税第2标准税率(即原有税率)只适用于指定因素的住宅买卖(详情可按这里参考),所以即使阁下女儿未曾拥有物业而要购买商舖,都要缴交「双倍印花税」。


bb 2014-05-30

问 >

你好,舖内经常跳总掣,原因不明,估计电力负荷过量,因有新租客,明显跳掣密佐,若因渗漏水潮湿跳掣,影响生意,服务行业要用仪器,我能退租?能取回按金,我可怎做,?这是业主违约吗?谢


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答 >

你们舖位的电表有其他用户共用?依阁下叙述,电力负荷过量可能是主要原因,不过最好找专业人士查核较好。
一般订立的租约很少会写到咁仔细,冇话点样点样就系边个违约,但阁下的事件在舖位租务常有发生,应该是与业主相谈解决方案,例如加大电力,安装独立电表,整漏水等等;要去到退租及索偿,除非业主迁就,或阁下有很充分理由及证据,否则都不容易办到。


何生 2014-01-24

问 >

本人为创业新手,想开面包店,听闻开店店铺需较大电量,大概需要多大呢?大电量的地铺难找吗?如在香港区开店,加大店铺电量费用大概需多少?


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答 >

  如果直接在舖位设电焗炉制作面包,的确需要较大的电量供应,至于要几大,就要视乎舖位及厨房面积,焗炉数量而不同;早前我们受一个连锁面包集团委托搵舖,她们的要求大约1000平方呎舖位,需要电量为200AMP三相以上,如果电力稍为不足而有煤气供应,也可以更改炉具类型而接受。

  如果舖位本身电量不足需要加大,首先要睇大厦/商场本身总电力有无"余额",如有,要向大厦/商场之管理公司/立案法团申请,如批准(可能会唔批的),电力公司多数都无问题,亦以这个方案最简单及不须特别的额外费用;如果大厦/商场本身总电力无"余额"或者渠地唔批准比电,咁就麻烦多了,只有同电力公司申请由供电站直接拉电到舖位或到大厦/商场(唔一定批准),所需费用可能几万至数十万计,费用由边个出亦系头痛问题。

  所以租舖前要查清楚才可签署租约。


粱先生 2013-11-05

问 >

你好大夫,想请教如果续租给现租客,是否都要给予免租期?而通常是多少日?如果是刚完死约到生约,是否都是当作新租约,要给予免期(如要)?多谢。


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答 >

租约里的免租期是租约的其中一个条件,没有规定话要比或者比几多日,同租金一样,系倾番来的。租客行使续租权,应该都当作新租约,要重新签订及缴交印花税;至于要不要再比免租期,咁就要睇原租约内有没有提到,如果冇提,即系不用再比免租;如果租客续约租金符合业主心意甚至更好,交租又准时又盛,咁比几日免租期有乜所谓。



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